您现在的位置是:首页 > 8234.com新葡京娱乐场官网

8234.com新葡京娱乐场官网_41180000云顶集团

2020-08-1041180000云顶集团80948人已围观

简介8234.com新葡京娱乐场官网为大家推荐国内最佳的在线娱乐场,包含真人娱乐、体育投注、老虎机、 最专业的百家乐开户资讯等相关的站点!

8234.com新葡京娱乐场官网亚洲顶级在线娱乐平台,来注册首存就送100%,最高可达2888,返水最高1.1%,带给你绝对的优惠,助你一臂之力.60年代后期,许多新兴的华资公司已粗具规模,对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而,当时香港会规定的上市条件极为严格,不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下,1969年12月17日,香港华商世家李冠春的公子,被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人,创办了远东证券交易所有限公司,俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断,吸纳大批华资公司挂牌上市,结果开业仅一年,成交额已高达29亿元,占当时香港股市总成交额的49%。其后,远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场,大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。在写字楼方面,由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响,需求不断攀升,致使空置率从1983年高峰期的20%左右回落到1989年初的2.2%。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼,期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出,中区甲级写字楼空置率仍跌至0.5%。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例,1987年底每月每方尺租金约31至35元,到1988年底已升至55至62元,1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时,中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升,已位列全球第三高位,仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移,进而推动这些地区租金的上升。1989年初,湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。1993年12月,港府推出被视为后市信心指标的毕架山龙坪道住宅地王拍卖,经过激烈竞投,最后以信和置业为首,包括新加坡发展银行、南丰、华懋、中国海外5间公司组成财团,以39.4亿元投得,这是港府在官地拍卖中所录得的最高售价。(见表5.2)该幅土地面积46.84万方尺,地积比率为1.55倍,可建楼面面积72.60万方尺,即每方尺楼面地价5 400元,加上每方尺1 300元的建筑费,连同利息在内每方尺建筑费高达8 194元,发展商要赚得两成利润,至少要以每方尺10 000元推出。

然而,楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日,政府原计划有两幅新界土地推出拍卖,但当时市道疲弱,地产界人士普遍要求政府冻结卖地,结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施,包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元,希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户;提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000;免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的,就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计,仅此一项政府库房将少收190亿元。(4) 地产市场趋向国际化。长期以来,香港地产市场一直由本地的英商和华商主导,1980年代初地产高峰期,东南亚资本亦一度大举进军香港。不过,80年代中后期,澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港,香港地产市场的国际化进程明显加快。其中,以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力,1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场(即后来奔达中心),曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划,尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间,日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期,台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动,购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计,这一期间,海外投资者参与交易的物业,以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起,位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅,租售价均开始急升。1969年初,高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元,其后节节上升,到1970年底已普遍升至160元至200元,两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因,是60年代中后期楼宇供应量大幅减少,期间,随着经济的复苏繁荣、股市的急升,大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构,派驻香港的高级职员增加,对高级住宅、花园洋房的需求殷切。8234.com新葡京娱乐场官网地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。

8234.com新葡京娱乐场官网(2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。(3) 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地,如该土地在1984年6月30日的承租人,或在该日以后批出的丁屋地的承租人,其父系为1898年在香港的原有乡村居民,只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人,原定租金维持不变。近20年来,香港不论整体经济、个别产业或地产业本身,都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言,随着中国内地改革开放,香港工厂大规模北移,制造业在香港本地生产总值(GDP)中所占比重急速下跌,而服务业的比重则进一步增加,主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说,80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13.6%,其后在1984年低挫至6.4%,后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元,占香港GDP的比重回升到10.2%,这时期,地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。

(2) 利率持续攀升,银行和财务公司信贷收缩。70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。(见表3.5)这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。1974年,置地宣布斥资6亿元,开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦,置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局(即今日环球大厦旧址),遭到拒绝,只好自行重建。新历山大厦于1976年建成,楼高36层,楼宇总面积35.7万方尺,比旧历山大厦多出11.9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体,以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场,置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦,于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行,建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦,整个庞大计划于1982年完成。踏入过渡时期,随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港,置地的投资策略亦转趋消极,其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年,置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23.8亿元价格售予华人置业,又将价值13.5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年,置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团,套现20多亿元;1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售,作价17亿元。1991年,置地又先后向新地出售4项商场物业,向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年,置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此,置地已几乎将中区以外物业全部售罄,套现金额超过130亿元。8234.com新葡京娱乐场官网其中,著名的大地产发展商主要有:长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、信和集团等,而大地产投资商则有九龙仓、太古地产、希慎兴业、置地等。

嘉湖山庄于1991年11月推出首期,当时售价已达每方尺楼面面积1 850元,超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后,嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升,1996年4月复式单位御景轩推出时,每方尺售价已升至2 936元,到1997年地产高峰期时,每方尺售价更升至4 000元左右,估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者,被称为“大型私人屋邨之王”。老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。

这次升浪,基本上是以住宅楼宇为主力,带动写字楼和商场店铺市场上升。香港写字楼租金在1989年初达到顶峰后因供应量大增而回落,1990年至1992年一直处于低潮。这令发展商对兴建写字楼的兴趣大减,甚至将部分商住地盘改建住宅大厦。1992年底,写字楼的空置率再次降到低点,租金蓄势待发。1993年,写字楼市场交投畅旺,无论是租金、售价均大幅攀升,中区和湾仔甲级写字楼的租金在短短一年间升幅分别达4成及3成,1994年初,中区交易广场每月每方尺租金已升至90元,直逼全球冠军东京。写字楼售价亦迭创新高,1993年12月,中区大道中九号优质物业19楼就创出每方尺售价1.37万元的天价。(3) 银行存款利率偏低和通货膨胀高企,负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来,银行利率跟随美元利率走势,节节下调,期间通货膨胀偏高,90年代初一度高达13%,因此,自1987年以来,香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例,3个月定期存款利率仅3.5厘,最优惠利率6.75厘,住宅按揭利率8.5厘,而通胀率则高企8.5%,换言之,存款人的存款每年实质亏蚀5%,贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市,买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境,而且成为保值、增值的理想投资工具。老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。

继新地、长实相继低价促销新楼盘之后,香港各大地产发展商均先后加入减价行列,并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳,恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团;在大埔,新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼,而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战;在元朗,南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。华懋集团的创办人王德辉,祖籍浙江温州,1934年出生,1949年举家迁移香港,朝鲜战争爆发时,适值父亲生意失败,王德辉停学协助父亲重整经营化工的华懋公司。60年代,王德辉看好香港地产前景,遂与其妻子龚如心创办华懋置业有限公司,开始投资地产。当时,王德辉对地产建筑一窍不通,但却肯虚心学习,每晚工余都拿着一叠图则,向邻居一位建筑老行尊请教,直到摸清路向,才购地建楼。1967年地产低潮时,王德辉凭独到眼光,抓住良机在荃湾一带购入大量地皮,其后人心回稳,百业待兴,王德辉在荃湾大量发展每单位三四百方尺的小型住宅楼宇,深受市场买家欢迎,逐步奠定了华懋日后在地产界的地位。8234.com新葡京娱乐场官网1968年,危机过后,香港政局转趋稳定,市民对香港经济前景的信心恢复,那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期,香港经济迅速复苏,工业化进程亦趋完成,除纺织、制衣外,电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展,旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金,尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入,这些资金和热钱大量投入股票、地产市场,香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。

Tags:兴文县4.1级地震 新葡京手机棋牌官方下载 雷神为澳山火捐款